Les Sociétés de Placement en Investissement Immobilier ont pour objet l'acquisition et la gestion d'immeubles locatifs (jamais la construction). 

Sous réserve de se conformer aux obligations posées par les textes (établissement d'une note d'information qui devra être visée par l'AMF, publication au BALO...), elles sont autorisées à faire appel public à l'épargne. Elles sont non cotées en Bourse mais il existe un marché secondaire de gré à gré permettant la cession des titres. Ce sont les seules sociétés civiles autorisées à faire appel public à l'épargne après accord de l'AMF.

Elles sont :
- soit à capital fixe, dites "ouvertes", procédant à des augmentations de capital successives, dont les montants et les durées sont fixés par la Société de Gestion, ou dites "fermées" n'augmentant plus leur capital,
- soit à capital variable, pouvant, sans autres limites que celles fixées par leurs statuts (capital maximum, conditions de la variabilité), émettre sans formalité particulière des parts nouvelles ou racheter les parts des Associés qui souhaitent se retirer.
Le prix de souscription (SCPI à capital fixe "ouvertes" et SCPI à capital variable) est établi en fonction des valeurs de réalisation et de reconstitution, déterminées chaque année au vu de la valeur vénale du patrimoine résultant des expertises obligatoires.
En application de l'article L 214-59 du Code Monétaire et Financier, les associés-vendeurs et les acquéreurs peuvent, pour les SCPI à capital fixe, adresser un ordre de vente ou d'achat de parts qui sera inscrit sur le registre.
La société de gestion procède à intervalles réguliers et à heure fixe à l'établissement du prix d'exécution par confrontation des ordres inscrits sur le registre.
La gestion des SCPI est assurée par une Société de Gestion qui, désignée par les statuts ou par l'Assemblée Générale, doit être agréée par l'AMF et agir dans l'intérêt exclusif des souscripteurs. Le taux et l'assiette des rémunérations perçues par la Société de Gestion (pour la recherche des souscriptions, les cessions de parts et la gestion proprement dite de la Société Civile) sont également déterminés par les statuts.

Fiscalité des SCPI

Les SCPI sont dotées de la transparence fiscale. Chaque Associé déclare personnellement, soit au titre de l'impôt sur le revenu (personnes physiques), soit au titre de l'impôt société (personnes morales), la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la Société et non les revenus qu'il a perçus de celle-ci. 

Les revenus sont constitués :

- des revenus fonciers qui, provenant de la location des immeubles, sont imposables après imputation des charges déductibles. 
Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles, autres que les intérêts d'emprunts, sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Le déficit provenant d'intérêts d'un éventuel emprunt ne peut être déduit que des revenus fonciers.

- des revenus financiers générés par le placement de la trésorerie disponible. Ces revenus sont, soit soumis sur option au prélèvement libératoire forfaitaire (actuellement 29 %, prélèvements sociaux inclus), soit directement déclarés par l'Associé.

Chaque année, la société de gestion communique aux associés les montants à déclarer ainsi qu'une notice explicative pour remplir leur déclaration de revenus.

En matière de régime fiscal des plus-values, les cessions et retraits de parts de SCPI, assimilés à une cession d'immeubles (et non de valeurs mobilières), sont soumis à la taxation des plus-values immobilières forfaitaire de 29 %.
La plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant.
Le prix d'acquisition s'entend frais inclus. De plus, il y a exonération totale des plus-values au bout de 15 ans du fait de l'application, au delà de la cinquième année, d'un abattement annuel de 10 % sur le montant de la plus-value.
Les moins-values ne donnent lieu à aucune imputation sur des plus-values de même nature ou sur le revenu global.