L'investissement en Robien recentré ou en Borloo populaire consiste à faire l'acquisition d'un logement neuf destiné à être loué nu en résidence principal pendant neuf ans et de bénéficier d'un amortissement fiscal de 6% pendant 6 ans puis 4% pendant 2 ans soit 50% de la valeur du bien. Le second impose des plafonds de loyers plus contraignants et un plafond de ressource des locataires, mais le propriétaire bénéficie en plus d'un d'abattement de 30% sur les loyers et à la possibilité de prolonger sa location 6 ans supplémentaires avec un amortissement fiscal annuel de 2,5% soit un total de 65% sur 15 ans.

Si le bilan annuel de la location est déficitaire, en raison de l'amortissement , des charges d'intérêts des prêts, de l'assurance, des frais de gestion et de l'abattement pour le Borloo populaire, le propriétaire peut déduire ce déficit, à concurrence de 10 700 € par an, de son revenu global, réduisant ainsi son assiette imposable. Les économies d'impôt sont donc d'autant plus importantes que le contribuable est très imposé.

Pour ceux qui possèdent déjà un patrimoine immobilier qui dégage des bénéfices, le déficit du nouveau bien acheté les absorbera avant de s'imputer sur le revenu global. Cette opportunité est conseillé en phase de capitalisation car les revenus fonciers sont fortement taxés. Ils sont soumis à l'impôt progressif de l'IRPP et il faut y ajouter les prélèvements sociaux CSG CRDS de 11%.

Le plafonnement des prix de l'immobilier et la remontée du coût des crédits pèsent sur la rentabilité des programmes de défiscalisation, c'est pourquoi nous réservons ces derniers aux personnes présentant une tranche marginale d'imposition d'au moins 30% ce qui permet sur 9 ans de bénéficier d'un soutien de l'Etat à hauteur de 15 % du prix d'acquisition (30% de 50% d'amortissement fiscal).

Pour information, un programme annonçant 4,5 % de rendement est optimisé fiscalement avec l'acquisition sans apport et sans revenu foncier, d'un lot jusqu'à 140 000 € environ. Au delà, le déficit dépasse les 10 700 € imputable sur le revenu global.

Enfin, si tout se conjugue pour rendre l'immobilier moins attractif, il oblige les investisseurs à être très sélectifs et clairvoyants dans le type de logements qu'ils achètent car l'avantage fiscal n'est accordé que si le logement est occupé par un locataire. C'est pourquoi, SOLUTIONS PATRIMONIALES a sélectionné des programmes lancés par des promoteurs classiques sur des sites où l'offre locative reste insuffisante comme la région Ile de France, Bordeaux, Lille, Rennes, Lyon ou Marseille et qui s'adressent aussi à une clientèle de résidants. Ce dernier critère sera le gage d'une bonne gestion de la copropriété et donc de la préservation de la valeur du patrimoine.